مالیات نقل و انتقال املاک عوارضی است که هنگام انتقال مالکیت یک ملک از شخصی به شخص دیگر یا از یک شرکت به شرکت دیگر، بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین و پرداخت می‌شود.
به عبارت دیگر، هرگاه مالک یک ملک تصمیم به فروش یا واگذاری آن بگیرد، موظف است مبلغی را به عنوان مالیات نقل و انتقال به دولت پرداخت کند.
مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مهم مالیات‌های مستقیم در ایران محسوب می‌شود که در هنگام خرید و فروش یا انتقال املاک، افراد ملزم به پرداخت آن هستند.
برخلاف تصور رایج که مالیات‌ها تنها شامل کسب‌وکارها می‌شوند، مالیات نقل و انتقال املاک برای تمامی افرادی که ملکی را انتقال می‌دهند نیز اجباری است؛ حتی اگر فعالیت تجاری نداشته باشند.
با توجه به تغییرات سالانه در قوانین مالیاتی، آگاهی از نحوه محاسبه این نوع مالیات در سال 1403 برای افرادی که قصد خرید، فروش یا انتقال ملک دارند، بسیار ضروری است.
در این مقاله به بررسی دقیق نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی و موارد مرتبط در سال جدید می‌پردازیم تا شما را در این مسیر راهنمایی کنیم.
انواع مالیات نقل و انتقال املاک و نحوه محاسبه آن در سال 1403
مالیات نقل و انتقال ملک، یکی از مالیات‌هایی است که در زمان خرید، فروش یا انتقال مالکیت املاک به افراد دیگر باید پرداخت شود. این مالیات به همراه سایر مالیات‌های مرتبط با معاملات ملکی، به چهار دسته اصلی تقسیم می‌شود:
مالیات نقل و انتقال ملک
مالیات واگذاری حقوق (حق سرقفلی)
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک تازه‌ساز
مالیات بر درآمد ناشی از حق مالکیت یا رضایت مالک
در ادامه، هر کدام از این نوع مالیات‌ها را با جزئیات بیشتری بررسی کرده و نحوه محاسبه مالیات مرتبط با فروش ملک را توضیح خواهیم داد.
درمورد کاهش میزان مالیات بخوانید
مالیات نقل و انتقال ملک یعنی چه؟
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از مهم‌ترین انواع مالیات است که در زمان خرید و فروش املاک مسکونی، تجاری یا اداری اعمال می‌شود. این مالیات جزء مواردی است که معافیت مالیاتی ندارد و بر عهده فروشنده است.
به عبارت دیگر، مالک ملک یا فرد دارای حقوق قانونی نسبت به ملک، موظف به پرداخت این مالیات است. پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک معمولاً از طریق مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و از طریق دستگاه‌های کارت‌خوان (پوز) قابل تسویه است.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک
بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات نقل و انتقال ملک برابر با 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک است، نه مبلغ فروش ملک. ارزش معاملاتی، مقداری است که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و معمولاً کمتر از مبلغ واقعی فروش ملک است.
به عنوان مثال، اگر قیمت فروش یک آپارتمان یا زمین 3 میلیارد تومان باشد، ممکن است ارزش معاملاتی آن 300 میلیون تومان تعیین شود. در این صورت، مالیات نقل و انتقال آن 5 درصد از 300 میلیون تومان خواهد بود، یعنی معادل 15 میلیون تومان.
چطور مالیات نقل و انتقال ملک تجاری را محاسبه کنیم؟
مالیات نقل و انتقال ملک تجاری در دو حالت متفاوت اعمال می‌شود. اگر فقط سرقفلی مغازه یا ملک تجاری به فرد دیگری واگذار شود، باید 2 درصد از مبلغ واگذاری به عنوان مالیات پرداخت شود.
اما اگر مالک تصمیم به فروش کامل ملک تجاری بگیرد، میزان مالیات برابر 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک است. این ارزش توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و معمولاً کمتر از قیمت واقعی ملک است.
مالیات نقل و انتقال ملک مسکونی چقدر است؟
در فروش املاک مسکونی، مالیات معادل 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک است که باید توسط فروشنده پرداخت شود. ارزش معاملاتی معمولاً کمتر از قیمت فروش است و توسط کارشناسان رسمی دولت تعیین می‌شود. به عنوان مثال، برای ملکی که به قیمت 3 میلیارد تومان فروخته می‌شود،
اگر ارزش معاملاتی آن 2 میلیارد باشد، مالیات آن 100 میلیون تومان خواهد بود. این مالیات پیش از نهایی شدن معامله باید تسویه شود.
مالیات سرقفلی چگونه محاسبه می‌شود؟
سرقفلی، به‌عنوان دارایی نامشهود یک کسب وکار، دارای مالیات خاص خود است. اگر تنها حق سرقفلی واگذار شود، مالیات آن 2 درصد از مبلغ دریافتی است.
اما اگر ملک تجاری همراه با سرقفلی بطور کامل فروخته شود، مالیات آن 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود. این مالیات به دلیل انتقال حق کسب‌وکار و بهره‌برداری تجاری از ملک دریافت می‌شود.
در چه شرایطی مالیات سرقفلی اعمال نمی‌شود؟
مالیات سرقفلی فقط به املاکی تعلق می‌گیرد که در آن‌ها فعالیت تجاری انجام می‌شود. اگر ملکی مسکونی باشد یا ملک تجاری به یک شرکت غیرفعال تعلق داشته باشد، مالیات سرقفلی به آن اعمال نمی‌شود.
در واقع، سرقفلی تنها زمانی مشمول مالیات است که ارزش تجاری ملک به دلیل کسب‌وکار موجود در آن محاسبه شود. بنابراین، املاک مسکونی یا غیرفعال از این نوع مالیات معاف هستند.
تفاوت مالیات در واگذاری قطعی سرقفلی و واگذاری حق سرقفلی چیست؟
در واگذاری قطعی ملک تجاری به همراه سرقفلی، مالک باید 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک را به عنوان مالیات پرداخت کند. اما اگر تنها حق سرقفلی (بدون انتقال ملک) واگذار شود، مالیات 2 درصد از مبلغ واگذاری است.
این تفاوت ناشی از نوع انتقال و ارزش افزوده کسب‌وکار در ملک تجاری است. واگذاری کامل ملک معمولاً مبلغ بالاتری از واگذاری سرقفلی به تنهایی دارد.
نحوه محاسبه مالیات بر ارث سرقفلی املاک
در صورتی که صاحب سرقفلی فوت کند، حق سرقفلی به وراث او منتقل می‌شود. در این شرایط، وراث برای انتقال یا واگذاری سرقفلی موظف به پرداخت مالیات بر ارث سرقفلی هستند. میزان این مالیات بسته به طبقه وراث متفاوت است.
برای وراث طبقه اول، 3 درصد و برای وراث طبقه دوم، 6 درصد از ارزش سرقفلی به عنوان مالیات تعیین می‌شود. ارزش سرقفلی ملک توسط کارشناس اداره امور مالیاتی ارزیابی و اعلام می‌شود و پس از پرداخت مالیات، امکان واگذاری سرقفلی فراهم خواهد شد.
مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1403
برای انجام فرآیند نقل و انتقال ملک و پرداخت مالیات آن، مدارک زیر باید به دفتر اسناد رسمی و اداره مالیات ارائه شود:
استعلام دفترخانه (ذکر کامل نام خریدار و فروشنده)
کپی اسناد مالکیت مربوط به ملک
گواهی شهرداری برای تأیید مشخصات و وضعیت ملک
کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار
کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده
کپی پروانه ساختمان و گواهی پایان کار
نقشه و کروکی ملک به همراه آدرس دقیق
در صورت ارثی بودن ملک، کپی مدارک انحصار وراثت
گواهی واریز مالیات بر ارث در صورتی که ملک از طریق ارث منتقل شده باشد
این مدارک به منظور تسریع در روند نقل و انتقال و جلوگیری از مشکلات قانونی باید به طور کامل تهیه و ارائه شود.
درمورد نحوه محاسبه مالیات بر درآمد حقوق بخوانید.
مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک نوساز
بر اساس ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد حاصل از ساخت و فروش هر نوع ساختمان برای اشخاص حقیقی و حقوقی مشمول مالیات می‌شود.
به عبارت دیگر، سازندگان ملزم به پرداخت 15 تا 25 درصد از سود حاصل از فروش اولین ملک خود به عنوان مالیات هستند. این مالیات به طور کلی به دو دسته سازندگان حقیقی و حقوقی تقسیم می‌شود.
سازندگان حقوقی، مانند شرکت‌های ساختمانی معتبر که مجوزهای لازم را از سازمان برنامه و بودجه دریافت کرده‌اند، باید 25 درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت پرداخت کنند.
در مقابل، سازندگان حقیقی (به عنوان مثال، بساز و بفروش‌ها) موظف به پرداخت 15 تا 25 درصد از درآمد حاصل از فروش هر واحد نوساز هستند.
همچنین، شرکت‌های تعاونی مسکن که برای تأمین مسکن اعضای خود تشکیل شده‌اند، باید 18.75 درصد از سود فروش املاک نوساز را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند.
فرمول محاسبه مالیات بر درآمد ساخت و فروش
در گذشته، سازندگان به صورت سنتی سود خود را بر اساس هزینه‌های ساخت و قیمت فروش ملک تعیین می‌کردند. اما اکنون سازندگان دارای کد مالیاتی مشخصی هستند و سود آن‌ها معادل 10 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک ساخته شده محاسبه می‌شود.
برای سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی آن‌ها بعد از سال 1395 صادر شده، تنها در 3 سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول مالیات هستند و پس از آن از پرداخت مالیات معاف خواهند بود.
در واقع، اگر سازندگان تا 1 سال پس از اخذ پایان کار اقدام به فروش ملک خود کنند، معاف از پرداخت مالیات خواهند بود، اما در صورتی که فروش بیش از یک سال طول بکشد، ملزم به پرداخت مالیات خواهند بود.
سخن پایانی
در این مقاله به بررسی دقیق قوانین مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 پرداختیم. آگاهی از این قوانین برای حسابداران و همچنین افرادی که قصد دارند ملک خود را منتقل کنند، امری ضروری است.
عدم اطلاع از ماده‌ها و تبصره‌های مالیاتی می‌تواند منجر به مواجهه با چالش‌های مالیاتی پرهزینه‌ای شود که اثرات منفی بر فرآیند نقل و انتقال ملک خواهد گذاشت.
برای پرداخت هر نوع مالیات، دسترسی به اطلاعات تخصصی در این زمینه الزامی است. شرکت حسابداری ترازان حساب با بیش از 10 سال سابقه در ارائه خدمات حسابداری و مالیاتی به کسب‌وکارهای کوچک و بزرگ، آماده است تا شما را در این مسیر یاری کند.